银行真的停贷了。自国庆节之前开始的一轮宏观调控，于本周迈出了今年以来相当严厉的一步。11月19日，从银监会传出消息，监管层已经要求各银行控制贷款，确保年底时的贷款余额不超过今年10月31日的水平。受此影响，最近一段时间上海的各大银行已经明显收缩贷款，部分银行已经出现停止发放贷款的情况。
各大商业银行严控新增个贷
11月22日上午，记者以购房者的名义，询问了上海四大国有商业银行关于申请个人住房贷款的情况，建设银行张扬路支行的相关工作人员告诉记者，目前申请住房贷款的难度非常大，“今年年内能批出贷款的可能性很小。现在已经是年底了，基本上各家银行的贷款额度都用得差不多了。所以，在审批程序上以及对借款人的要求都会非常严格。”
工行的情况是相对比较好的，相关工作人员表示，贷款数额越大，难度也越大。目前一些小额贷款还可以继续做，没有影响。
光大银行和民生银行的相关工作人员则表示，目前住房贷款的申请难度非常大，总行要求严格控制年底前的新增贷款。兴业银行的柜面工作人员告诉记者，你现在申请贷款，有可能要到明年才能批得下来。
前三季度用完全年贷款指标
一位熟悉银行业务的业内人士告诉记者，在过去的三个多季度里，大部分的商业银行都已经把今年全年的贷款指标用完了。由于指标用尽，各家银行都会从严控制新增贷款，因此大家的放贷热情并不高。特别是在今年国庆节之后的两个月里，银行信贷一直是国家宏观调控重点“照顾”的方面。而四季度商业银行基本都制订了压缩贷款规模增速的计划，实行额度控制，尤其是对一些存贷比超标的分行实行严格额度控制。
南京8月份就停贷了
公开资料也显示，早在今年9月27日，央行、银监会就联合下发了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》。该《通知》不但要求提高首付比例，同时还出台了对资本金比例达不到35%的项目不予贷款、囤积土地或房源的开发企业不予贷款、对空置3年以上的商品房不能作为抵押等。分析人士指出，这也是银行出于规避自身风险的一种考虑。而各家银行对于住房贷款的操作这几年比较惯行的做法也是“前松后紧”。
上述分析人士指出，上海的情况还算是比较好的，其他一些城市的情况比上海严重得多。早在今年的8、9月间，南京就出现过十多家银行全部停贷公积金，停办公积金贷款主要是因为大多数银行用完了今年的公积金贷款额度。
开发性贷款停了 年内继续“封盘”
事实上，银行停贷，对个人住房贷款的影响远不及对开发商的影响大。早在9月初，全国工商联房地产商会发布的2007年第二季度中国房地产市场报告(REICO)就称，进入今年以来，外资投资房地产业增长出现了较大幅度地下降，而国内银行发放给地产开发商的贷款同比增加23.8%，占国内贷款总额的92.4%。一位分析人士指出，个人住房贷款只是总贷款额的一个“零头”而已。真正具有风险性的，还是开发商的开发性贷款。
停贷致部分项目开发进度暂缓
浦东某楼盘的开发商告诉记者，近期由于开发性贷款受限，他们已经暂缓开发二期项目。这位开发商说，除上市公司之外，大多数房地产开发商在资金面上对于银行的依赖度非常高，银行停贷实际上对于开发商来说，打击是巨大的。由于得不到后续资金的支持，原本预计今年年底或明年年初开盘上市的二期项目，估计会“封”到明年年中开盘。
浦东的这位开发商还告诉记者，目前面临调整的开发商不在少数，尤其是一些中小开发商，融资渠道比较单一，对银行的贷款依赖度比较大，停贷对他们的打击是最大的。直接导致的结果是短期内项目开发受阻，长期来看，企业生存会面临挑战。“今年底没花头了，一些开发商已经在盼明年了，索性停止项目进度。这也是为什么最近开工量比较少的一个原因。”
60%开发商已提前“获利离场”
据一些房地产开发商透露，今年有超过60%以上的房地产开发企业收益颇丰，有的甚至已经提前两三个月就完成了今年的利润率，22日，在一个小型业内聚会上，有开发商表示，从现在起他们可以“休假”了。这位开发商说，由于今年以来房地产市场持续火爆，房屋销售状况要比去年预想的好，他们不但提前完成了销售目标，同时也超额完成了今年的利润率。由于近几个月来宏观调控加剧，对明年的市场走势还无法预判，因此索性减缓新项目的开发进度，“获利离场”，以观望为主。这也是为什么今年下半年以来，本市住宅开工量持续萎缩的另一个重要原因。
还有一些研究机构的专业人士认为，今年大型房企经济效益明显要高于全国的平均水平。据中国行业企业信息发布中心11月17日发布的企业统计信息，2006年全国房地产500强企业的生产效益和经济效益不断改善，行业和企业的竞争不断增强。
统计显示，2006年全国房地产开发企业58710家，从业人员160多万人，全年完成房地产开发投资19422．9亿元。其中房地产500强企业完成投资2788亿元，占全国的比重达到14.4%，形成的总资产14194亿元，营业收入3737亿元。
统计分析表明，500强房地产企业，去年平均每个企业所完成的投资额为5.58亿元，平均拥有的总资产为28.39亿元，平均经营收入7.47亿元。此外，房地产企业的经济效益也明显改善，2006年全国房地产500强企业每万元投资实现的营业收入达到13407元，比全国平均水平9291元高4116元，高出44.3%。
开发商：我们在等明年的“两税合并”
从明年1月1日起实施的内外资企业税收并轨政策，也对近期开发商的开发速度有所影响。
今年3月经全国人大审议通过的《中华人民共和国企业所得税法》将于明年1月1日起施行。据专家解释，我国内外资企业所得税征收一直遵循的是两套税制。内资企业适用的是1993年12月23日国务院发布的《中华人民共和国企业所得税暂行条例》和1994年2月4日财政部发布的《中华人民共和国企业所得税暂行条例实施细则》，外资企业适用的是1991年4月9日全国人大发布的《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法》和1991年6月30日国务院发布的《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法实施细则》。
目前内资企业所得税税率一般在30%左右，而外资企业可依法享受15%和24%的地区优惠税率。一位业内专家说：“两税并轨之后，将实行25%的统一税率，这对于大多数内资房地产企业来说，无疑是一大利好。如果多等两三个月，可以把税率降低到25%，相信大多数内资房地产开发企业都会去等的。”
目前，已经有不少开发商在等明年一月份开始实施的25%新税率，而在此之前，他们宁愿选择等待。这又是近期住宅开工量持续低迷的一大原因
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