大话地产：房贷新政下担保机构浮出水面

论坛现场

▲论坛背景：

随着宏观调控政策效应的逐步释放，一些银行已开始调整信贷政策，甚至进行规模控制。目前，不少银行已着手控制一站式房贷业务和房产抵押贷款业务，包括提高贷款门槛、严格审查制度、减少贷款额度等，并不排除暂时停止办理的可能。一系列的个人房贷紧缩措施也正在酝酿和开始实施，房产的价值评估程序也变得更加严格。

在此大背景下，各家银行对于二套房的问题也迟迟没有定论，大多数的银行都选择了观望的态度，这样就导致了许多买房人的贷款申请始终得不到批复，一些银行甚至暂停了个人现有住房抵押贷款，个人贷款，融资在现在看来也是越来越难了。相信许多做过房屋抵押贷款的人都知道，房屋抵押贷款跟一般贷款不同，银行是不会直接受理的，必须要找中介担保机构。在9月27日以前，许多中介担保机构多处于幕后的位置，努力地在贷款人与银行之间架起一座桥梁，而在"9.27.新政"出台之后，中介担保机构也在开始慢慢地转换着角色了。

此时的担保机构已经圆满完成了从幕后到台前的转型，但要大家都像信任银行一样接受他们还是需要一定的时间的，担保机构在这段时间里以民间担保人的身份，向贷款人发放贷款，让许多买房人的购房梦得到了实现。这也从一个方面让更多的有这方面需求的人了解到了担保公司。了解到了在贷款时除了可以依赖银行之外的另一条途径。这一期的大话地产搜房网置业理财频道非常荣幸地邀请到有关的业内人士，共同解读：从幕后到前台新政下，担保机构浮出水面。

▲论坛议题：

（一）在新政的大背景下，金融市场格局发生着变化，行业也面临"洗牌"的局面，可以说现在正处于一个极其动荡的时期，做为担保公司，您是怎样看待当前的大环境的。

（二）作为业内的专业人士，您能给众多的买房者一个忠告或者是建议吗？例如在买房时最需要注意的是什么？如何利用房产来更好地理财？

（三）第一期置业大讲堂后，网友对于房贷申请流程的提问汇总。

▲论坛时间：

2007年11月23日 下午14：00

▲论坛地点：

搜房网大话地产直播间

▲论坛嘉宾：

北京开太物业担保有限公司副总经理 许磊

金达担保北京有限公司副总经理 韩利

对此次活动进行了现场直播，以下是本次论坛图文精华。

主持人

【主持人  覃婉莉】各位网友大家下午好，欢迎关注搜房网置业理财频道为您直播的担保机构从幕后到台前的论坛。今天我们非常荣幸的请到两位资深人士为大家分享他们的观点。首先，我为大家介绍的是来自北京开太物业担保有限公司的副总许磊先生。请您跟我们的网友打一声招呼。

【许磊】各位网友大家好。

【主持人  覃婉莉】另外一位是来自金达担保北京有限公司的副中韩利先生。也请您跟我们的网友打一声招呼。

【韩利】各位网友大家好！

【主持人  覃婉莉】我们今天的论坛主要是新政出台背景之下展开的。新政出台之后各大银行对于房贷的发放问题都采取了银根紧缩的态度，从而使得大多数的贷款人和贷款企业不得不选择其他的贷款路径，而此时担保机构的异军突起解决了许多贷款人的燃眉之急。下面，就请韩利先生先谈一下新政出台后，作为担保机构，您是怎么看待当前的大环境的？

【韩利】从我个人观点来看政策主要调控对象是一些炒房者，在这样的情况下是针对一些虚假的市场信息的、虚假的市场需求有一定的冲击力。总体上会产生两三种效果，第一个是已经在做投机性炒房的人员会快速的进行脱身。第二个是会想涉足这方面的人员会处于一个观望的状态，还有一个是有实际购房需求的也会处于观望的状态。从新政出台到现在的观察，已经是产生了很大的效果。据不完全统计，在新政颁布第一个月的时候交易类房贷下降到10%左右，非交易类的房贷下降3.5%左右，这样无形中会给有投机需求的人的盈利方面压缩很大的空间。在房地产投资的一些资金，自然而然会转移到其他的方面。

【许磊】第一个我觉得新政是从多方面考虑的，第一个确实是对炒房有抑制的作用，包括外地人士在京不能这么做了。另外一个是考虑到房价的问题，因为现在的房价比较高，每个人都通过银行贷款买房子而且以前比较乱。我们跟银行接触比较多了，以前有一个问题是专款不能专用，我们现在虽然一直在涨利率，但是现在的房价还是一个比较低息的贷款，从贷款的品种上来讲这些人很多的资金是以购房为目的，但是大家都知道股市比较好很多资金都融入了股市了，这个在央行也是一个比较头疼的问题。所以新政在这方面也起到了一定的作用，你第二套住房会提高贷款利率。再一个从实际操作业务来讲公积金有一个比较好的影响，另外公积金现在服务效率提高了，贷款金额也提高了，从这一点是比较有效的解决真正的用公积金贷款购买第一套住房的客户，得到了实际的好处。

【主持人  覃婉莉】现在像贷款利率这么高好多人都选择公积金，如果公积金还像以前一样两个月才能放下来，是不是不适合现在的市场？

【许磊】实际上我们与银行与公积金管理中心都有密切的合作，包括一手房和二手房。不可否认现在商业银行确实比公积金的速度要快一些，但是公积金的速度不是像我们大家想象的那么慢。因为公积金毕竟是政府性的贷款，它的审批手续和归结的部门比商业贷款复杂一些，他必须走一些程序，比如说担保机构、代审机构、评估机构等等。所以说在这里面它的实际效率我认为比商业贷款慢不了多少，不像外面传说的两三个月才能批下来。因为公积金代办的机构还不是很多，大多数的一手房也好、二手房也好都希望可以采用银行的商业贷款，不愿意做公积金我觉得也有一些误导的成分在里面。

【韩利】这一块前几年跟商业银行贷款相比是有一些区别的，经过近几年随着政策的调整，时间方面也是在缩短。时间与商业银行商贷这方面已经非常相近了。

【许磊】公积金也不是以前半官方的性质了，他们也在注重服务的，所以他们在多方面的考虑注重速度，提高服务的质量。我们开会的时候也经常提到这个，公积金领导也很重视了。

【主持人  覃婉莉】我们这样的公司公积金占的比例有多少？

【许磊】我这边二手做的比较多，二手公积金现在已经到30%了。

【主持人  覃婉莉】现在担保机构以前是属于中介的担保机构，现在等于房屋担保抵押贷款和一般的贷款不一样，银行不会直接受理必须要找第三方。以前大家对于这个担保机构也是不太懂的，属于一个似懂非懂的过程，请二位给我们介绍一下担保机构的性质还有主要的业务范围。

北京开太物业担保有限公司 副总经理许磊

【许磊】我觉得担保公司实际上是给银行服务的性质或者是代工的性质，它可以帮助银行解决一些风险。从我们现在实际操作过程当中担保现在无非是两种方式，一种是阶段性担保，一种是全程担保。首先我们今天在这里谈的，我们一般做的企业担保比较少，基本上都是做房产的、个人的，还有开发商的一些担保。所以对一些跟房产不沾边的这些做的比较少。阶段性担保因为我们现在建委的权属变更的方式，确实从申请到领证到银行落实抵押登记这个时间，无论是一手房还是二手房还是相当长的。现在就是海淀最快，有的区域还是比较慢的。所以在这个当中，银行从放贷到落实抵押登记登记的时间过长。他前期放贷到后期落实抵押登记当中，他不能百分之百的确认这个产权是有效的，咱们国家的法律是以产权转移为标准。在产权转移过程当中一手房会好一些，二手房会有更多的变化，在这个过程当中银行不能控制。所以银行业需要有一家机构，这个机构可以掌控交易变更、产权变更这个过程当中中间的风险，从而给银行提供一个阶段性的担保服务。

【许磊】全程就更简单一些了，就是从贷款发放一直到贷款尾期的回清这方面的担保。我这边做阶段性的比较多。除此之外，我这边还在做一些在产权变更过程当中的，比如说类似于产权的查询，就是帮助银行去做一些产权的查询、取证、借款人资料的审核，这个是以银行的标准来审核的，包括借款人资料的准备。帮助借款人知道他需要准备什么样的资料，然后他准备的资料是否真实有效，就是做银行前期的验证。包括向银行提供提出贷款的申请，还有一部分的资金监管。然后到协助借款人办理产权的交割、过户手续，一直到最后贷款发放，然后落实银行的抵押登记。这些全过程基本上我们现在这种担保公司就做这些。

【主持人  覃婉莉】等于是全部涵盖了？

【许磊】对。现在担保公司的面比较大，全国的这种担保公司已经非常多了，我接触了很多不同的担保公司。但是这些担保公司也有不同的分工，这个可能是协助银行做事情，那个担保公司是协助一些机关做一些证明文件，有的是确实去打官司的，这个是不一样的。有的担保公司也是做企事业单位的一些担保，我们做的基本上都是跟房地产有关的，个人比较多的担保。

【韩利】许总主要是把担保公司从事的一部分业务，就是个人住房贷款这一块说的非常详细的，我这就不过多的说了。其实作为担保机构在北京这一块是分成几大块。有一部分的担保公司是配合银行做商业贷款这一块，有一部分是做政策性企业融资这一块，还有一个是一种综合性的操作方式。北京这一块担保公司是有好几百家，但是在北京市发改委下面的中小企业目录里面备案的担保公司是60多家。这60多家公司也分成很多类，他有做中小企业贷款，有的是综合性的，还有商业贷款，还有一些个人方面的贷款，还有一些融资类的贷款，都会涉及到，然后有一部分是专门给银行做个人贷款的。

【韩利】其实从我的角度看担保公司是银行有益的补充机构，应该把它定位成银行的补缺的作用。就是银行在某个方面、某个角度由于涉及到人力的成本，还有从风险控制的角度上考虑，他需要一个担保机构对他前期的风险进行控制，所以一般的担保机构会在银行进行审贷之前，对客户的资质或者是这笔业务的风险有一个审核。我们现在做的主要是作为个人住房贷款是我们公司业务的一部分，我们公司成立的时间也比较长了，个人这一块是我们整体的业务。我们还涉及到其他方面的业务，像商贷，中小企业融资的担保，还有商业类的担保，还有经济合同类的担保，包括一些涉外交易方面的担保，这个也是我提到三大部分里面一部分，就是从事综合业务的担保公司。许总可能是主要是做房地产方面担保这一块，他这方面做的比较多一些。但是作为业务量来说，从我们自身来说，可能在支持中小企业融资需求的同时，我们也在不断的加大个人房屋买卖方面的担保量。

【许磊】实际上跟银行也是合作伙伴的形式。因为去年我们大家也知道，我们也出台了一些相应的政策，比如说像先出的是交易资金监管，后出的是规范范本合同。在出这个之前，我们还有很多北京知名企业在建设部很多次的讨论，包括最开始也讨论过到底谁来做资金监管。我觉得最主要的应该是专业分工，专业分工为什么银行没有办法做？实际上他还是对产权交易、房地产交易过程他不专业，所以他没有办法做。从资金方面他就是做金融的，他最有能力做资金的监管服务。但是正是因为它对交易过程中间风险的把控，甚至于去办理这个手续的人员，这些他并不了解、并不专业，所以说才会有类似于担保公司这样的合作伙伴来共同完成这个事情。

【主持人  覃婉莉】等于是对银行的一个完善。

【许磊】对。

【主持人  覃婉莉】担保机构是属于民间担保人，他和银行的息存、发行银行债的来源不一样。所以说担保机构作为一个金融服务性机构来说，他的资金来源相对于银行来说是多出哪些方面？

【许磊】我觉得这个问题还有那天我们谈到的，有一些人对担保机构不是特别的了解。担保机构不是用自己的钱给客户放贷，也不是贷款的这种形式。担保机构一般来讲还是为银行这笔贷款提供一个阶段性或者是全程的有效凭证，这个凭证实际上跟银行的贷款约束上。我个银行是怎么约束的，这个客户如果不还款或者是出现什么问题了，担保公司承担什么样的责任，应该怎么样的履行，这个跟各个银行是不一样的。这个我觉得跟资金的来源关系不大。

【韩利】作为担保公司如果真是要提高他的资金出处，担保机构跟银行的区别也是作为新产证券这一块。担保公司主要的资金一个是股东的投资，股东投资是作为担保公司运营资金一个很重要的部分。在股东投资的同时，担保公司再贷款的时候主要是配合银行。担保机构如果涉及到给中小企业提供服务的时候，就需要一些其他的外围资金进行配合了。这样的话他需要加一些所有的泛金融类公司的配合，比如说需要保险公司、基金、信托，甚至一些公司，就是国际的一些投行，还有一些国内的大型集团公司。他需要跟这些公司进行合作对资金进行整合，使资金产生的效益最大化。比如说像企业融资就是担保公司和金融公司合作，然后支持某个企业的项目发展。

【主持人  覃婉莉】在新政出台以后，银行对个贷发放越来越少，它对担保公司发放的会不会越来越少？

【韩利】作为新政这一块，虽然国家把银行的银根收紧，这是一个大的政策性调整，其目的主要是控制炒房和投机买房的。咱们国家有一部分是真正炒房的，还有一部分人就是为了自住的需求，对自住购买房屋的冲击性不是很大的。这样作为一个总得政策下来，各大商业银行或者是国有银行他会根据自己的特点和为客户服务的理念制定一些相应的措施，这个措施也是有区别的。这个最后会对炒房的人有抑制的作用，但是对买房自住的人的冲击力不是很大。这样的话银行可以减少大量的新增个人贷款额度，因为个人住房贷款是贷款中非常优质的品种，包括外资银行进入之后都是在强调零售业务。因为做零售的业务也是银行的优质产品，而像大客户这一块，像所谓的企业融资特别是是一些集团化的大客户，集团化的大客户竞争已经很白热化的，所以无形中他会向这个方面转移。这个政策的实施有好的方向，就是主要是控制炒房，对有实际需求的购房者不会有太大的冲击。

【主持人  覃婉莉】对于银行来说担保公私要想获得这些个人担保业务的话，它有哪些吸引力？

金达担保北京有限公司 副总经理韩利

【韩利】银行有几个优势，特别是中小企业这一块。个人贷款这一块也是这样的概念，担保公司前期会有专门的人员进行登记，办理入户调查，为银行减少大量的工作量。这是对银行的角度。对客户服务的角度主要是体现在中小企业方面。在咱们国家小企业这一块由于他的财务方面不健全、股东结构不合理，会造成一些优质的小企业，特别是高新技术企业不符合银行的贷款要求。这时候就需要有一个专业化的担保机构给他解决公司运营中出现的财务制度方面了不合理，或者是股东结构的不合理问题。这是第一块问题，就是解决市场、企业、个人的资质、资信符合银行的要求。

【韩利】第二个方面不因为担保公司会降低效率，反而担保公司介入可以促进这个效率，因为它更专业一点。他可能会把企业或者是个人的资信更符合银行的审贷要求，这样的情况下会促进他贷款的审贷效率。因为个人一些非交易的融资他可能一辈子也做不了几起，但是担保公司每天都在面临贷款的问题，这样就造成了银行和客户在沟通的时候有一些空白处。这时候担保公司介入可以起到一个桥梁的作用，可以促进这个业务的形成，在效率方面起了很大的作用。总体来说在这方面担保公司还是具有一定的优势，还是有一些吸引力的。

【主持人  覃婉莉】最近资金监管这个词特别流行，大家也特别关心这个事，许总您有什么看法？

【许磊】因为我们公司算是中外合资企业，本身我们也在其他地区也曾经运作了很长时间，基本上都是在担保投资监管这方面。国外在美国、欧洲，任何国家在这方面我觉得都比较健全。在探讨到我们国内做资金监管的时候，我们也曾经把国外先进的经验、这些思路也跟咱们这边探讨过。但是最后监管部门出台的有关银根监管的文件，我觉得也是符合我们现在国情的。但是现在落实起来还是相对比较难一点，以北京为例。因为据我所知北京还是新政下来之后执行最快的城市，包括讨论的时候北京也参加了，后期还有一些其他的省市到北京来学习。因为有一些其他的条件出现，首先专业的资金监管机构现在还没有。因为像我们来讲建设部的文件里面要大力发展交易保障机构，交易保障机构不能从事经济业务。这样一来在国外他房产交易的时候有几个阶段，第一个阶段肯定跑不了是经济的阶段，就是由他来完成经济操作到这个阶段就截止了。后面肯定会有资金监管的环节，有产权保证，就是类似于办理产权转移的环节，还有融资的环节，这几个环节是分开的。咱们国内这几个环节基本上是统一在一起，由经纪公司来办理。不可否认现在有一些小的经纪公司在交易当中存在利益冲突，在这一块来讲如果他再进行资金监管确实是存在问题。但是专业的资金监管公司咱们现在还缺少，不可能说为资金监管去开发一大批企业、做这个专业。所以还是从我们行业内部进行运作。

【许磊】这样一来就导致了由于安全的重要性，我们设计的时候是设计它百分之百安全的，是不会出现任何问题的，当然如果你这么设计了，就必然会造成你在后面交易的时候、运作的时候程序复杂。因为你把所有的东西都想到了，你都想的了必然操作手续就复杂。所以我们在操作过程当中，在控制风险的前提下简化手续。现在我认为一个是手续复杂，包括我们现在的房子还是比较热的，甭管是一手房还是二手房大家需求量还是比较大的。在供需不平衡的情况下，强制要求运行一种资金监管的方式，现在比较复杂一些，也不太现实。所以一般这类情况现在据我了解，不用资金监管的和自主成交的比例还是大一些。但是我相信随着市场的稳定，我们的交易秩序比以前有很大的改善，建委这边的效率也有很大的提高。这样逐渐的在保证安全的前提下，完善资金监管的制度。这样慢慢的达到一个有效的资金监管环境，我觉得现在还没有达到。

【主持人  覃婉莉】就是先把制度建立好，然后随着时间慢慢的发展。

【许磊】我觉得这个发展的时间肯定是必要的，而且是必须的。

【韩利】现在制度也是需要不断的完善。另外一个是整个市场的环境，还有人们购房心里趋于冷静的时候，这一块自然会好了。但是现在只是一个尝试阶段，当然这作为一个尝试也是一个好事，毕竟是一个开端。

【主持人  覃婉莉】像韩先生刚才说，担保机构现在采用什么方式才能保证贷款申请人，在后期的资金投入进去之后，他的利益怎么样不会蒸发了？

【韩利】对于客户这一块，我们对他整个的贷款会有一个全过程的跟踪。银行放贷之后我们就有专门的客户对客户进行维护和跟踪，包括对一些客户的经营情况，包括一些中小企业会拿一些资金进行经营，我们对他整个的经营进行一个了解、监督，给他提供技术方面的支持，以保证他资金投入不会出现较大风险。如果他资金投向会产生风险的时候，我们会给他进行风险提示，就是这个业务有可能存在一定的风险，建议他要注意，并且给他提供技术平台的支持。这是给客户技术方面的保证。

【韩利】我们对银行这方面的保证，也是我们在对银行跟踪的过程中，如果发现客户也一些风险，我们也会通知银行。比如说连续两三个月出现一些无法预期的途径，我们也会采取一些具体的途径。

【主持人  覃婉莉】现在拉百姓买房新房稍微少一些，二手房是不是多一些？

【许磊】现在二手房交易量确实比较大。但是出现这种情况、这种风险，我觉得与现在的环境有直接的关系。像北京现在运作，从今年的下半年开始就比较规范了，确实在上半年之前还有把贷款直接发放给担保公司的情况，导致于借款人或者是卖方无法拿到资金的情况。确实这个担保公司每个月如果二手房做到二三百单这个量确实是非常大的。但是北京这边现在已经基本明确了，贷款的发放虽然由担保公司发放，但是贷款会发放到直接签约的最先用途方。在开始签约的时候要跟卖方签订一个划款的协议，然后把他相应的存折、号码全部存档，这样放款直接是放给他的。这样的话其实款项是不经过担保公司的，是直接发放过去的。这样就不存在把钱发放给担保公司，担保公司把钱给扣了，也没有把钱给客户，然后客户就还是还款了，而且担保公司卷款跑了，现在就不会发生这种情况了。我觉得现在市场环境是供需不平衡，普通的老百姓对银行贷款，包括自己在做住房贷款包括融资的时候，对这个环节不是特别了解，造成有的公司从中做了一些不应该做的。

【韩利】这次新政对这个现象的出现是起到了一个制约的作用。因为9.27新政的出现，不但是对银行放款有影响，同时对担保行业也是有一定的影响。这主要是针对于一些小的担保机构或者是小的中介机构，那时候因为银行放款量大，通过担保机构、中介公司的现象也比较多，所以就出现了刚才说到的卷款跑了的现象。但是现在随着银根的缩紧，银行会选择一些有实力的担保机构来做，就是会选择一些大的机构进行合作，这样的话无形就对一些小的、不规范的公司，慢慢挤出市场。

【许磊】对。因为我们在跟银行沟通的时候银行一直在强调，实际上银行业会充分的考虑担保公司的实力，就是这家担保公司是否具有抗风险能力。如果你这个担保公司本身是做担保的，你自己抗风险能力都很低，这种担保公司的风险就比较高。像我们实际上是有国外三家银行投资，在这种情况下本身你担保实力和抗风险能力是有保障的，这样的话银行可能会有更多的产品或者是业务愿意跟这样的担保公司进行合作，这样是相对比较安全的。

【主持人  覃婉莉】我们现场还有好多的网友，他们也在我们的论坛上面提出好多具体的问题。关于提前还贷的事，这一年加息提高了快1个百分点了。二位作为业内专家能不能给我们的网友提出好的建议，怎么来用提前还贷少付利息，减少他们的压了，有没有这方面好的建议给大家？

【许磊】我现在还是有一种想法，实际上我们以前选择的贷款无论是公积金贷款也好、还是商业银行贷款也好，我指的是房贷。从我现在的感觉来讲，还是比较低成本的融资方式和渠道。就是说现在可能我们认为加息了，我可能要承担很多的利息，是不是我现在手里有钱就把它还掉？给我的感觉是没必要去考虑。这些资金如果在自己手里比你重新融资的成本要低很多。

【韩利】我是非常赞同许总的观点。因为作为银行这一块的利息，无论是加息也好，还是减息也好，他毕竟相对于一些投资公司或者是典当这些融资机构提供的资金还是比较低成本的。第二、你这个力系的增长和你整个市场的变化，你如果对资金做了一个非常好的理财规划，你所产生的效益是远远高于这个利息增长的，你可以很容易把利息增长带来的不利抵消点，所以要做好理财的规划。

【主持人  覃婉莉】很多人不知道怎么向担保公司提出担保申请？有哪些材料需要准备？有的时候经常是去了一趟材料不够就回来了，接着又去又不够就回来了，能不能把这个材料给大家列举一下？

【许磊】我还是以房贷为主。当客户有这方面需求的时候肯定是成交了，他在买卖市场成交了。他如果是购买一手房成交了，开发商在签这个合同的同时，我们担保公司和银行应该在现场，我们会跟客户做相应的解释。二手房成交有可能是通过经纪公司成交或者是自主成交，可能是经纪公司或者是银行直接向客户解释。我们所要的资料实际上跟银行是一致的。等于我们替银行把银行要的资料准备好，跟客户解释都要准备什么资料，然后我们进行第一次审查。当我们审查认为这个客户从他购房的交易真实性，这个交易是真实的、人是真实的，包括卖方、买方是真实有效的，不是虚假的身份。包括向银行申请借款人他的资质是没有问题的，比如说他具有还款能力，他有稳定的还款来源，他的贷款用途是真实可靠的。作为卖房他的房屋是真实有效的，可以上市交易的。等等这些我们去审查之后没有问题，我们会把这个资料放在我们保函里面送到资料。从资料来说原房主的房产情况、原房主的身份状况，包括有没有共有人，共有人是否同意，房屋是否具备上市资格，这是从卖方来讲。从买方来讲是否已经达成交易、交易价格是否明确，他的首付款是否到位了，他的收入证明是不是开出来，他的收入证明是不是真实有效，他有没有稳定的收入来还贷款，还有一些基本家人的情况。这就是基本的资料，还有买卖的协议、房地产的证件等等。

【韩利】刚才许总关于资料这一块讲的非常详细了。作为担保公司来说我们也是逐步的提高自己的服务质量。然后近两年为了避免客户重复向公司跑的状态，我们会有一个明确的资料清单，就是把银行要求的资料有一个详细的资料清单，就是需要提供什么样的资料都写的非常详细。我们在接待客户或者是跟客户第一次接触的时候就会发放给他，而且我们的资料清单也会有很多的说明，他只要按照这个去准备并且按照要求去做，一般在资料方面会避免客户来回跑。

【主持人  覃婉莉】这样的话让他准备完全了。

【韩利】避免他增加工作量，这样我们也能够很快速的介入调查和前期的审核，以增加放贷的效率。

【主持人  覃婉莉】担保公司做这个的时候要不要收取一些费用？

【韩利】调查这个是这样的，我们的操作方式是分两种状态的。如果是我们内部审核没通过的情况下，这个费用是不收取的。我们内部审核通过了再报给银行，银行审核可能是要收取一定的人工成本，因为报银行的时候我们要先进行审核然后再配合银行审核，我们是付出了大量的人力、物力成本，所以要收取一定的费用。

【许磊】我为客户提供担保，肯定收取担保服务费。从市场上有二手房开始，我印象里最早是农行在收担保费的时候有一种约定俗成的担保方式，就是最低标准2800的收费方式。这里面以前有约定俗成的，也包括评估费。我们当然有一个明确的收费标准，包括刚才韩总讲的，包括资料清单收费标准在第一次审核结束的时候会交给客户的。在这一块如果审核没有通过，包括我们内部的审核，包括在外调的时候，比如说调查房屋基本情况、收入基本情况这种审核没有通过的情况下。我们实际上是要看评估报告的，因为我们收的费用是要包括评估费的，因为我们保送银行的标准之一是这个房屋是评估了，评估的标准之一就是要有费用支出。如果审核不通过没有评估的，对于我们来讲是没有费用的，我们是百分之百费用退给客户的。如果是出了评估报告的，我们会和客户和评估公司协商，是否扣除相应的评估费用给评估公司。如果要是正常的审批通过了，那我这边基本上是按照正常的约定俗成的费用，基本上是按照统一的费用来收取，就是担保费。

【主持人  覃婉莉】就是批准通过了是要收费的，如果不通过是不需要任何的费用。

【许磊】对。

【主持人  覃婉莉】现在好多人不了解在买卖二手房的时候是怎么样的审批流程？就觉得怎么需要那么长的时间。

【许磊】实际上在买卖双方达成协议之后，买方有贷款需求的时候，他应该是先向担保公司来提出一个申请，也就是说我需要购买二手房我要做一个贷款。这样时候我们应该给客户前期提供的资金服务，在我提供资料清单和收费标准的同时，我需要了解这个交易过程和交易的情况，包括为客户选择一个最合适他的银行。然后帮客户区选择他所要贷款的金额，比如说您大概需要贷多少钱，您的首付款是多少，是否能够满足银行的要求。然后我们要去报评估，我们工作之一就是报告评估公司，由评估公司对这一套交易房屋进行评估。因为银行发放贷款标准是以评估值和交易值的70%来发放贷款的，这样一来评估报告就显得非常重要了。一般评估报告是三天就出来了，这时候房屋的评估价值也出来了。然后我们就会协助客户缴纳首付款，就是除了贷款之外其他的款项也交齐了，相应的证明也出来了。这段时间我们会把相应的资料准备完善，在我们准备资料和审查，大概应该也是在三个工作日之内。这里面包括对房产的调查，像是否具备上市资格，业主的资格是否真实有效，然后借款人资质的调查等等。这些都完善了，我们包括借款人与银行签好的借款合同，包括他辅助性的资料、评估公司的评估报告，我们形成一套完整的借款资料以后保送给银行。

【许磊】这个时间我们现在做的最快的应该是三个工作日之内。因为我们把我们的时间和报评估的时间基本上融合了，而且我们跟评估公司合作的比较顺畅，正常三天第二天就出来了，我们的流程做的比较顺畅的话，时间可以压缩在三天之内报送给银行，这是在客户资料齐全的前提下。现在各个银行不同，有的银行支行有审批权，有的银行要上报总行审批。这个时间也是三个工作日，如果你资料齐全报送银行之后批不批也是三个工作日进行答复。如果不批的话就跟刚才一样协调评估报告的费用，剩下退还给借款人。如果批准的话，我们需要通知买卖交易双方去办理过户手续。在办理过户手续的时候，现在像北京的建委18个区局，除了海淀区是当天缴纳契税、当天办理房产证之外其他的区局都有一个过程。就是当天缴纳契税送交过户文件之后，今天的工作就完结了，然后他会有一个通知拿房产证的文件。就是我们买卖双方交易了完成了，我们去领回的过户通知单，我们可以通知银行发放贷款了。这个时候银行贷款已经到帐了，我们开始承担担保责任，我们会会同买卖双方在建委约定到期的时候，去建委领取新的房产证。在领取新的房产证以后，我们再配合买方落实抵押登记，出一个抵押证书，这个时候交易结束。

【许磊】从这个过程来讲他做贷款无非是想拿到钱，后期是我的工作，前期是从申请到银行放款，基本上是七个工作日可以做到。大概的流程就是这样的。

【主持人  覃婉莉】韩先生你们对于中小企业发放的话是什么样的过程？

【韩利】企业发放和个贷在程序上是大同小异的。作为企业来说首先是客户资料的受理，我们跟企业进行沟通看看这个项目是否符合银行或者是国家的监管政策。如果这个项目符合，或者是这个项目本身具有一定的可操作性，我们会对他的资料有一个初审。在资料初审的过程中发现存在的某些问题，我们会要求他在某个方面进行不证。在初审的同时会和银行进行沟通。现在我们的操作方式为了避免浪费客户的时间和效率，我们会和银行进行同步的调查。原来是担保公司先调查，调查完了之后形成一套东西再报给银行，银行再安排人调查，这样的话会无形中加大时间的成本。这样的话我们前期和银行沟通，共同运作这个项目是不存在很大的问题，在调查的过程中是和银行共同调查的。在调查的同时在邀请其他的评估机构共同介入，调查万后出局一个评估报告，我们再出一个报告。然后我们会给银行提供资料，要求办理贷款手续，这套程序全部完成之后，三方会共同来签订这个协议。协议签订之后报批的程序就已经结束了。

【主持人  覃婉莉】现在担保公司尽量为客户节省时间，让客户更快的拿到房。

【韩利】担保公司还是一个服务型的机构，如果想长期的发展，自己就要不断的去提升自己的服务质量，然后进行一些个性化的服务。

【主持人  覃婉莉】最后二位作为业内人士给我们的买房子者做一个建议或者是忠告，比如说大家在买房时候需要注意什么？或者是怎么样利用房产来更好的理财这方面提一些看法、意见？

【许磊】我还是从购房的角度来讲，我觉得大家现在不要比较盲目的考虑银行贷款，我觉得这里面应该从理财的高度去考虑。首先当我在确定购买房屋之后，我对我整体的贷款和我后续的收入和还款要有一个整体的考虑。而不能说我觉得我现在的收入水平可以完成我就去做了，这个是一点。就是根据自己的能力，选择最适合自己的方案，这也是我们最开始接触客户的时候要求或者是帮助客户解决的最初问题，制定一个有效、合理的贷款或者是还款的方案，不要是比较盲目的去做。

【许磊】另外我建议年轻人购房不要盲目的过大，我觉得购房可以从小到大的循序渐进。现在大家也知道我们每一个人都是有信用档案的，只要你跟银行有接触就有一个信用档案，央行有一个信用查询系统。这个信用查询系统已经建立几年了，在我实际操作当中我也看到过这种的情况，就是自己的信用记录不好自己还不知道，所以我希望大家要重视自己的信用。在你以后工作当中肯定还会有不同的与银行接触的方式，都会考虑到你的信用系统，所以这一块也需要重视。

【许磊】另外在购房的时候无论是一手房还是二手房，应该把购房时候可能产生纠纷的地方前期一定要想好了，不要把这些带到后期的贷款过程当中。贷款实际上是银行为买房做贷款，当银行出了放款之后或者是放款在审核之中，这时候买卖交易本身出现了很大的纠纷或者是问题。或者是因为某一项签订某一项的合同，这种情况下会买方和卖方在签订合同当中，包括买方在后续的过程中产生很大的问题，这也是很重要的一点。

【许磊】另外我觉得跟银行面签的时候，应该如实的阐述自己的观点，正常的回答银行问题，包括我们担保公司的一些问题。没有必要进行隐瞒，如果这样的话会给后面的过程造成反复也好，有可能会直接影响到他的贷款。包括以前有的客户想到今天我在建设银行做贷款没批准，明天我就转到广东发展银行做贷款了。现在实际上银行的标准都一样，虽然银行现在紧缩银根，但是我想只是说现在比较突出，不一定全是新政出来的问题，包括也到年底了本身银行到年底也要紧缩银根。银行还是非常希望或者是非常愿意做这个业务的，这是一个非常好的业务。所以在这一块来讲，银行在愿意给我正常做业务的同时，高度的重视风险。所以我也想我们可以正确的引导借款人，能够买到称心如意的房子，做称心如意的贷款。就是这样。

【韩利】我非常赞同刚才许总说的。关键在购房的时候还是考虑两点，一个是你的本身自己的收入，不管你是理财还是购房，都要进行综合的考虑。第二个方面就是你在买房的过程之中对房屋的位置和你的实际需求，你如果是单纯的居住使用，你可以不过多的追求所谓的面子工程，到后来会给自己带来非常被动的问题。实际上作为购房人他应该考虑到他实际收入，包括基金、股票这些收入的综合，包括支出的综合，买房子之后会产生的一些水电费用、物业费用的综合。原则上不要超出自己家庭收入的30%，否则的话也会在还贷这一块非常大的压力。

【主持人  覃婉莉】现在就是说一个要重视自己的信用，还有一个是要量力而行，按照自己的承受能力去买房做一些投资。还有一个是说大家在买房的时候要把前期的纠纷处理好。

【许磊】有可能产生纠纷的情况，前期的合同中要尽量的说清楚，这样的话双方就不会影响到后期的交易过程和贷款了，也不会影响到生活质量。

论坛嘉宾合影

【主持人  覃婉莉】今天和两位嘉宾聊的非常开心，两位精采评论也让我们在线网友受益匪浅。我们以后会多做一些这样原创性的系列论坛，希望两位以后可以多来作客。本期关于担保机构的论坛就到这里。感谢各位嘉宾、各位网友再见。