吴其伦：2008年中国房价走势将现八大特点

即将结束的2007年，中国楼市走完了近乎疯狂的一年，房价更是达到了癫狂的状态。日前，国家发改委、国家统计局联合发布的调查数据显示，11月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.5%，涨幅比上月提高1.0个百分点；环比上涨0.8%，涨幅比上月下降0.8个百分点。自今年4月份以来，全国房价涨幅逐月攀升。6－11月份，全国70个大中城市房价同比涨幅连续六个月创下自2005年7月扩大月度房价调查范围以来的最高水平。

那么，2008年中国房价将会如何？从紧的货币政策所引发的房贷紧缩、银行存款准备金率提高到历史最高点（14.5）、加息的影响、90/70的进一步贯彻执行、经济适用房的大幅推出等因素的影响，将令中国楼市渐归理性，令中国房价步入下行通道。

而在下行态势下的中国房价，其走势将现八大特点：

一、总体下跌。今年10月以来，上海二手房交易量在不同区域呈现不同程度的下降，与9月相比，交易量下滑幅度普遍达15%-20%，高者达30%。10月份上海住宅成交量为231.68万平方米，比9月份的309.73万平方米下降了约25%。10月份，深圳楼市成交量和房价涨幅均继续下滑。近日，广州少数楼盘居然打出了送礼让利甚至给予较大折扣的促销手段，这也是自去年广州房价加速上涨以来所没有的，该市一、二手商品房交易量比9月份均有所下降。2008年，在中央继续加强房产市场宏观调控，经济适用房、两限房、廉租房的房源大幅推出将改变市场供求格局及消费预期的态势下，中国房价在总体上将是下跌的态势。

二、阶梯下行。2008年年初（1至3月份），受消费淡季、观望气氛浓厚、开发商尚不会大力推盘、房贷紧缩等因素的影响，中国各地房价都会出现不同程度的跌幅；第二季度（4至6月份），受刚性需求、开发商加快推盘进度、90/70房源供应增加、消费回升等因素影响，房价将出现回稳迹象；第三季度（7至9月份），受消费淡季、需求释放、供应量增加等因素影响，房价将再次下跌；第四季度（10至12月份），受开发商促销、需求增加、迎合消费者需求的中小户型房源的增加等因素影响，房价将止跌回稳。总结看来，2008年房价将呈阶梯状下行的态势。

三、偶有反弹。在2008年房价整体下行的态势下，跌幅过深的地区也将在一定时间段内出现小幅反弹。如深圳地区，2007年年底即出现较大幅度的跌幅，2008年第一、二、三季度将延续其下行格局，第四季度将会在需求积聚、投资者抛盘、开发商促销等因素的影响下出现小反弹。

四、区域有别。在2008年房价整体下行的态势下，不同的区域，其表现也将各异：一线大中城市，因在前期涨幅过快，其足够的下跌空间导致其下跌的幅度也将最大；二、三线城市，因前期涨幅相对较小，故其跌幅也将小很多，甚至有的三线城市，其房价表现将会平稳或略有振荡；

在同一城市，房子所处区域不同，其房价表现也将各异（以上海为例）：市中心区及中环线内的房子，受开发商实力及心态、地段优势、房屋持有者心态等因素影响，将不会出现太大的跌幅，极有可能出现稳中微跌的态势；中、外环间的房子，因其目标客户群体大多为中等收入人群，而这些人群对90/70房、经济适用房等房源倾注了太多的激情和期待，加之这中、外环间的房子在前期都出现了极大的涨幅。因此，这一区域的房子将会出现最大幅度的爹幅，在2008年，甚至将出现单边下跌的态势；外环以外的房子，因其前期的涨幅就不是很大，故2008年将出现较小的跌幅。

五、新旧各异。在2008年房价整体下行的态势下，新盘与二手房的表现将不尽相同。受房贷紧缩、开发商资金链的紧张、开发商拿地付全款、消费者日渐浓厚的观望情绪的因素影响，新盘将出现较大程度且持续时间较长的跌幅；二手房则不同，受房东、投资客、刚性需求者、改善需求者的心态影响，房价将出现振荡下行偶有反弹的格局。

六、租售不同。在2008年房价整体下行的态势下，房屋销售与租赁的价格表现将各异。房屋销售价格将出现阶梯下行的格局；受理性房屋消费观、投资客变售为租、新盘成交量下降等因素影响，房屋租赁的价格将出现稳中有升、稳中微跌的态势（升、跌依区域而定）。

七、品牌有别。在2008年房价整体下行的态势下，不同开发商所推出的房源，其跌幅也将不尽相同。受开发商土地持有状况、资金状况、经营战略等因素影响，大型开发企业所推出的盘将会出现较小的跌幅，随实力的减弱，其所推房子的房价跌幅将加大。

八、结构各异。在房价下行态势下，不同类型的房子其市场表现也将各有特点：高端住宅：房价微跌，成交量略降，成交周期延长；中档住宅：房价大跌，成交量大跌；低价住宅：房价跌幅较大，成交量小幅上升；房价微跌，成交量大幅上升。