上海商品房供求首现逆转上月“供大于求”

2007年最后一个月，上海楼市在当年度首次出现供过于求。上海房地产研究机构佑威房地产研究中心昨日发布的数据显示，2007年12月，全市共推出184.39万平方米商品房（指新房剔除动迁配套房，下同），成交面积为157.6万平方米；其中，商品住宅（商品房中的住宅部分）的推盘量为116.7万平方米，成交111.65万平方米。

2007年，供不应求一直是困扰上海楼市的最大问题，12月是当年惟一一个供应量超成交量的月份，而且是商品房和商品住宅两项数据都超过了供应数据。不过，虽然供应量首次超过成交量，但当月商品住宅成交价格依然保持在11044元/平方米的高位。

供应量首超成交量

佑威房地产研究中心的报告表示，2007年12月商品房“供大于求”的主要原因是，一些大型上市公司为了完成能够支持股价的全年销售指标和一些需求年终结算的小开发商在推盘，增加了这一月份的新房供应量。

自2007年9月28日央行发布二套房贷政策后，上海楼市的成交量持续三个月大幅下滑。佑威房地产研究中心的数据显示，2007年最后三个月商品住宅成交量环比降幅分别达18.6%、17.3%、20%。

在短短的三个月时间里，商品住宅的成交量累计下滑了近一半。佑威房地产研究中心主任薛建雄认为，二套房贷政策对楼市需求的打压，只是成交量萎缩的原因之一。

他认为，在二套房贷政策出台前的前九个月时间里，上海商品住宅的成交量已高达1675.04万平方米，相当于2006年整年的成交量（1677.5万平方米），所以年底三个月成交量的持续下滑也算正常调整。

他还认为，很多银行在年底停止发放房贷，也是成交萎缩的一个重要原因。在前九个月楼市已透支购买力的情况下，资金面再受到压制，成交自然快速下滑。

成交价上涨2.2％

虽然成交下滑，但上海房价仍在小幅上涨。佑威房地产研究中心提供的数据显示，2007年12月商品房的总成交金额为174.48亿元，平均成交价格为11071元/平方米，环比上涨5%。

其中，商品住宅的总成交金额为123.3亿元，平均成交价格为11044元/平方米，环比上涨2.2%。上述两项成交价格数据都为全年的次高，仅次于10月份商品房11476元/平方米和商品住宅11520元/平方米的平均成交价格。

料本月成交放量

佑威房地产研究中心的报告称，由于企业所得税从2008年1月1日起，从原先的33%下降到25%，这使得很多原定在2007年下半年推盘的开发商，推迟到了2008年上市。因此，2008年1月份的推盘量很可能会超过2007年12月份，这将带来一拨成交量。

而能够“安心捂盘”的主要是市区楼盘和外环周边楼盘，这些楼盘的价格相对较高，将可能拉高1月份的房价。另外，前两个月没有贷款指标的银行，房贷业务要在今年1月份恢复，这也将增加1月份的成交量。

薛建雄预计，2008年1月的楼市，将呈现“供应、成交、均价三项齐升的态势”，但造成这一现象的主要是贷款和所得税等特殊性原因，不具备可持续性；因此随后的2月、3月的楼市仍将回归低迷，真正回暖可能要到4月、5月之后。