昆明市住房公积金二手房贷款操作规程

第一章 总则

 

第一条 为促进昆明市住房公积金个人贷款业务的健康发展，切实防范贷款风险，满足广大住房公积金缴存职工在购买二手住房时对住房公积金贷款的需求，根据《昆明市住房公积金个人住房贷款办法》（以下简称办法）、《昆明市住房公积金贷款业务操作管理实施细则》（以下简称细则）制定本规程。

第二条 本规程适用于具有完全民事行为能力、偿还贷款本息能力及信用良好的公积金缴存人购买再交易住房并用于自住时，申请的住房公积金贷款。

 

第二章 操作规程

 

第三条 二手房贷款的保证方式

（一）用拟购住房作贷款抵押；

（二）由公积金管理中心认可的担保公司提供保证担保；

（三）用其他住房作贷款抵押。

第四条 借款人申请

借款人申请二手房贷款时，按要求填写《昆明市住房公积金贷款申请表》。调查人员需收集以下资料：

（一）借款人及配偶、共有产权人的身份证件（验证原件）；

（二）借款人婚姻状况证明，共有人参与还款的，须提供共有人婚姻状况证明(验证原件)；

（三）借款人及配偶收入证明，共有人参与还款的须提供共有人收入证明（附件一）（留存原件）；

（四）借款人及配偶、共有产权人户籍证明（验证原件）；

（五）购房首付款收据（验证原件）；

（六）经过公证机关公证的真实、合法、有效的房屋买卖合同（协议）（验证原件）；

（七）共有权人同意房屋交易的书面声明（留存原件）；

（八）以售房人为所有权人的拟交易房屋的权利证书（验证原件）；

（九）产权过户收件收据（留存原件）或《贷款担保承诺函》（留存原件）；

（十）售房人在公积金贷款受托银行开立的用于收款的银行卡/折（验证原件）；

（十一）拟交易房屋已出租的，须提交售房人与承租人同意终止租赁合同的证明文件（留存原件）；

（十二）交易房屋、抵押物价值评估报告（留存原件）;

（十三）借款人及配偶、共有产权人《个人信用信息查询授权书》（附件二）（留存原件）;

（十四）公积金中心要求的其他资料。

第五条 贷款调查

（一）调查人员对收集的信贷资料初步审核，对需要实地调查的贷款应实地调查。贷前调查主要包括以下内容：

1.申请资料是否真实、完整，个人基本信息与公积金缴存登记信息是否一致；

2.拟交易房屋是否属于自住住房，能否正常、合法交易，是否列入拆迁、危房改造；

3.与同区域、同类型房屋相比，借款人所购二手住房成交价格是否合理，估价机构是否具备资质，价值评估报告的估价结论是否基本合理；

4.二手房交易是否真实。对中介机构内部员工作为卖方或买方发生的二手房交易，或近亲属之间发生的二手房交易，原则上不予受理；

5.借款人及配偶、共有产权人信用状况是否符合规定；

6.借款人及配偶、共有产权人还款能力是否充足；

7.借款人是否已真实、足额支付不低于规定比例的购房首付款，或已委托公积金贷款受托银行对首付款实施资金托管；

8.贷款期限是否符合规定；

9.售房人在公积金贷款受托银行开立的收款账户是否与买卖双方签署的房屋买卖合同中约定一致；

10.借款人所购二手住房是否已出租，已出租的，是否已提交售房人与承租人同意终止租赁合同的证明文件。

（二）调查人员与借款人至少面谈一次，重点了解借款人的基本情况、购房行为及贷款行为的真实性。

1.调查人员应与拟出售房屋所有人、共有权人面谈一次，重点了解房屋出售行为的真实性、合法性,并见证签署共有权人同意房屋交易的书面声明。

2.调查人员填写《面谈记录》（附件三）一份。

（三）调查人员应根据对申请资料的分析及面谈情况确定是否开展实地调查。开展实地调查的，应重点了解借款人家庭状况、职业特征、收入情况、拟购住房现状、居住环境等因素并进行综合评估。

（四）调查人员填写《昆明市住房公积金贷款审批表》，并在《昆明市住房公积金贷款审批表意见栏》里就借款人提供资料的真实性、完整性、购房行为真实性、信用状况、还款能力、购房首付款真实性、房产交易价格合理性，以及贷款主要要素（金额、期限、利率、还款方式、担保方式等）提出书面调查意见和是否同意贷款的意见。

（五）贷款复审人员和终审人员均不同意贷款的，可在初审意见后终止贷款程序，调查人员及时通知借款人不予贷款并说明原因。

第六条 贷款审查

（一）二手住房贷款审查的主要内容包括：

1.贷款资料是否完整、合法、有效，有无调查人员核验资料原件的签章；

2.拟交易房屋是否为自住住房，是否列入拆迁、危房改造，能否正常、合法交易；

3.价值评估报告是否合法、有效，估价结论是否基本合理;

4.借款人及配偶、共有产权人的信用报告是否完整，信用状况是否符合规定；

5.借款人及配偶、共有产权人收入是否稳定并足以支持还款；

6.购房首付款支付是否符合规定；

7.贷款用途、金额、期限、利率、还款方式、贷款资金划转方式等是否符合规定（确定贷款额度时，以交易价格、抵押物评估价值、可享受公积金贷款额度三者孰低计算最高额度）；

8.抵押物共有产权人是否出具同意抵押的书面文件，贷款担保是否符合规定；

9.审核购房合同、首付收据、拟购住房产权证复印件上列明的小区名称、栋号、房号的一致性，个人基本信息与公积金缴存登记信息是否一致；

10.调查人员调查结论是否完整、清晰。

（二）各级审查人员应基于申请资料对借款人购房风险进行整体评价，并特别关注借款人购房价格的合理性。对中介机构内部员工作为卖方或买方发生的二手房交易，或近亲属之间发生的二手房交易，应关注交易行为的真实性。

（三）各级审查人员认为初审环节移交的申请资料不全、调查内容不完整、不清晰的，应要求调查人员补充调查或重新调查。

（四）各级审查人员应在《昆明市住房公积金贷款审批表》中，就借款人信用状况、还款能力、购房首付款支付、贷款主要要素（包括贷款金额、期限、利率、还款方式、担保方式等）提出书面意见。

（五）担保公司承担阶段性担保的意愿是否明确。

第七条 贷款审批

有权审批人根据初审意见和复审意见，在授权范围内，审批二手房贷款业务，并在《昆明市住房公积金贷款审批表》上签署审批意见。

第八条 合同签订与贷款发放

二手房贷款发放流程可按需要采用两种方式之一：

（一）用拟购住房或其他抵（质）押物设定担保，不通过担保公司受理的，需办妥抵（质）押登记之后发放贷款。

1.贷款经有权审批人批准后，受托银行信贷人员应在核实借款相关人员的真实身份的基础上，按照规定与借款相关人员当面签署或公证签署《昆明市个人住房公积金借款合同》。

2.中心调查人员协助受托银行办妥抵押登记。抵押登记申请及房屋他项权证领取等工作应由受托银行信贷人员负责办理。

3.收执房屋他项权证且其他放款条件全部落实后，受托银行将贷款资金划转到售房人收款帐户。

（二）在办妥房地产转移登记前由担保公司承担保证担保责任的前提下发放贷款：

1.昆明市住房公积金管理中心与担保公司签订《公积金个人住房置业担保业务合作协议》，担保公司按照协议约定在受托银行存入固定额度保证金；

2.担保公司出具《贷款担保承诺函》，承担保证担保责任，并按《公积金个人住房置业担保业务合作协议》的规定足额存入保证金。

3.贷款经有权审批人批准后，受托银行应在核实借款相关人员的真实身份的基础上，按照规定与借款相关人员当面签署或公证签署《昆明市个人住房公积金借款合同》；

4.受托银行在收妥担保公司出具的《贷款担保承诺函》、且其他放款条件全部落实后，将贷款资金划转到售房人收款帐户；

5.借款人与售房人到房地产登记管理部门办妥房地产转移登记，并协助担保公司、受托银行办理抵押登记申请手续，他项权利证书交由受托银行妥善保管。

第九条 贷款划转监督

受托银行会计人员应监督贷款资金的划转，不得以任何理由将二手房贷款资金划转至售房人账户之外的其他账户。

第十条 贷款受理

二手房贷款由公积金管理中心的受托银行或担保公司人员受理。

 

第三章 附则

第十一条 本规程由昆明市住房公积金管理中心负责解释和修改。

第十二条 本规程自2011年1 月1 日起实行。