央行确定第二套房以家庭为单位充分保障“民生”

12月11日晚，北京联合召开了加强商业性房地产信贷管理专题会议。由人民银行、银监联合下发的《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》(银发[2007]452号，以下简称《补充通知》)就此公之于众。

此次下发的“12.11”通知与“9.27”政策相比，央行更为明确的统一了“第二套房贷”的“届定标准”严令 “以家庭为单位”计算，这再一次表明了政府“保障自住、抑制投资、打击投机、平抑房价”的决心。对于“12.11”政策，“我爱我家” 与“伟嘉安捷”联袂发表观点，与“9.27”政策相比，此次政策有四大明显变化：

变化一：备受争议的“第二套房贷”界定说法终于“尘埃落定”。

继“9.27”政策后，除银监会确立的三大基本原则外，各大商业银行对“第二套房贷”政策细节始终未出台统一的口径， “以个人为单位认定”还是“以家庭为单位认定”成为2007年争论不休的“话题”。“12.11”新政的下发，央行明确对“第二套房贷”给予了“以家庭为单位”“正式”的说法，一方面，使得想以“以家庭为单位”界定第二套住房贷款，从而化解“9.27”政策的企图落空，另一方面，使得在执行层面“9.27”政策的“透明度”更高，“精准度”更强，“杀伤力”更大，可以充分看出政府在新一轮宏观调控中贯彻“9.27”政策，合理引导住房投资和消费的决心和信心。此外，央行此次明确 “以家庭为单位认定”第二套住房，很可能是准备跟未来几年内有可能开征的“物业税”统一认定标准，使得货币手段和财税手段在“保障自住、抑制投资、打击投机”方面并轨，避免出现多重标准。

变化二：“公积金”贷款不再成为逃避政策的“挡箭牌”。

“9.27”政策中将公积金贷款排除第一套住房贷款认定之外，而“12.11”新政重新规定：“已利用住房公积金贷款购房的家庭，向商业银行申请住房贷款时，也应按照《通知》有关规定执行。”“12.11”新政对公积金贷款的申请说明更加详实，政策分为两层含义：第一层，已经利用住房公积金贷款之后，如果借款人家庭人均住房面积确实低于当地平均水平，需要再通过商业贷款另行解决住房需求的，在申请第二套住房贷款时仍可按照首套自住房贷款政策执行。第二层，对于已经利用住房公积金贷款的借款人，如经有关部门查证后发现借款人家庭人均住房面积超过当地平均水平，那么借款人再次申请住房商业贷款时，将会按照第二套房贷政策来处理。

“12.11”政策对公积金贷款的明确细分，使得政策调控力度与掌控范围更加“严密”， “保障自住，解决住房困难、抑制投资、打击投机”的政策导向更为准确，那些想要通过“公积金”贷款充当“挡箭牌”，逃避政策以便达到投机目地的房贷者们将会“无所遁行”。

变化三：政策充分保障 “民生”，向中低收入自住型购房群体倾斜

“12.11”新政条款中规定：“已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如借款人家庭人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行，但借款人须提供当地房地产管理部门依据房屋登记信息系统出具的家庭住房总面积查询结果。”这就意味着对于房贷借款人来说，一方面，借款人家庭人均住房面积低于当地平均水平，那么无论是首次购房贷款还是购买第二套房产贷款，都可以享受“低首付”、“低利率”的商业贷款优惠政策。另一方面，根据当地房地产管理部门依据房屋登记信息系统出具的家庭住房总面积查询结果，如果查出借款人家庭人均住房面积并未低于当地实际平均水平，那么在首次贷款购房后如有需求进行第二套房的贷款，必须要按照第二套房房贷的政策来执行。

由此可以看出，“12.11”政策的出台更加强调照顾自住型购房群体，保障中低收入家庭有房住，确实以改善住房困难群众的居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的首要目的来“抓”。

变化四：央行严防“购房信贷”风险，政策出现“罚则”制度。

“12.11”新政中首次强调：“凡发现填报虚假信息、提供虚假证明的，所有商业银行都不得受理其信贷申请。”我们欣喜的看到，在政策的纲领中首次出现了“罚则”制度，这也是在以往的政策信息发布中所不曾遇见的。央行严防“信贷”风险，一方面，此次政策中所提到的严厉查处假按揭等违规行为和变通做法，将会使得“股市”转战“楼市”的投资者“染指”更加困难，对于自住需求强烈的房贷者将会予以有利的政策性保障。另一方面，2007年上半年美国次债市场危机的爆发，也使得国内银行开始重新审视自身房贷业务的管理，银行在面对房贷市场这块大蛋糕时，除了考虑本身的市场占有率和利润之外，对于不良率、逾期率等风险因素的权衡也有所加深，以此可以看出明年的房产个人金融市场信贷管理会进一步趋向严格。

 “我爱我家” 、“伟嘉安捷”认为，《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》的出台，使得2007年“悬”而未决的“第二套房贷”政策终于有了自己的“结案”。“12.11”政策除了在“9.27”原有政策上更加细化外，也使得2007年继央行5次加息，10次调整存款准备金率后，宏观调控力度的“实效性”更强，充分看出政府“保障自住、抑制投资、打击投机、平抑房价”的决心以及“遏制金融增长高位加快的势头，切实防止经济增长由偏快转向过热”的宏观调控的意愿。“我爱我家” 、“伟嘉安捷”的专家预计，随着2008宏观调控的进一步深入，北京二手房市场以及个人房地产金融市场在政策环境良好的情况下，将会得以更快更好的发展。

附录：全国及主要城市人均居住面积一览表：
　　区域 　　城镇人均居住面积
　　全国 　　22.8平米/人
　　北京 　　20平米/人
　　上海 　　22平米/人
　　广州 　　18.87平米/人
　　深圳 　　23平米/人