国三条启动第二轮房产新政

　　关注理由：饱受“寒流”的楼市，昨日又迎来了一大利好消息，二套房政策开始适度松绑，住房转让环节的营业税将减免。

　　昨日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施，确定了促进住房消费的“国三条”，包括对二套房贷松绑等具体措施。昨晚，我省地产界的多位人士表示，近两个月来，一系列的新政正呈现着“滚动式”的刺激作用，将能再度刺激成交量回暖。

　　[具体政策]

　　可用公积金建保障房

　　国务院常务会议指出，近期国家采取扩大内需、促进经济平稳较快增长的政策措施，已对房地产市场产生积极影响，不少城市商品住房成交量有所回升。当前，要加大政策力度，加快保障性住房建设，进一步鼓励和支持住房消费，保持合理的房地产开发投资规模，促进房地产市场健康发展。

　　会议研究确定了以下政策措施：

　　1.加大保障性住房建设力度。争取用3年时间，解决近750万户城市低收入住房困难家庭和240万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民的住房问题，并积极推进农村危房改造。中央继续加大廉租住房建设和棚户区改造投资支持力度，适当提高中西部地区补助标准。选择部分有条件的地区试点，将本地区部分住房公积金闲置资金补充用于经济适用住房等建设。

　　2.进一步鼓励普通商品住房消费。对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。其中，将现行个人购买普通住房超过5年(含5年)改为超过2年(含2年)转让的，免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。

　　3.引导房地产开发企业积极应对市场变化，促进商品住房销售。支持合理融资需求，加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持，对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组提供融资和相关金融服务。按照法定程序取消城市房地产税。

　　[影响]

　　二套房贷利率 优惠幅度变宽

　　“国三条”关于二套房贷政策令人关注。昨日在榕银行人士表示，去年出台的二套房相关规定中也有这样的规定，此次公布的内容与去年的规定一脉相承，实际上二套房贷政策松动不大。

　　在榕的银行人士表示，仅从此次公布的已知字面表述来看，这个政策其实并不意味着二套房贷限制政策放宽，它只是重申了去年二套房的优惠政策。据介绍，去年12月5日央行、银监会联合下发通知：已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如借款人家庭人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行。

　　一位业内人士表示，此次重新明确二套房的优惠政策，但受前不久首套普通自住房贷款政策的调整，等于现在已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平的客户，再申请购买第二套普通自住房时也能享受首付比例最低20%，贷款利率最低为基准利率的0.7倍的优惠。这样，二套房贷政策虽没有变动，但利率优惠幅度宽了。

　　融信地产的一位相关人士昨晚说，新政明确了“已贷款”的仍可享受二套房政策，这将加大二套房松绑的覆盖范围，有利于成交量的放大。

　　该人士称，随着一揽子的新政出台，已拥有一套房子但是想再买新住宅来改善住房环境的中等收入人群，已是福州楼市主力购买人群。新政将刺激这类人群的购房需求。

　　转让普通二手房 一套省上万元

　　“国三条”还推出了关于“二手房”的利好政策。

　　“这将大大减少成交环节的税负。”福州麦田房产中介副总黄少华表示，今年11月起，福州的救市新政也明确“个人购买超2年普通住房转让免征营业税”，而不足2年转让的仍按5.55%征收营业税。黄少华说，国务院此次出台的新政对两年内的房源转让是一项大利好，以一套不足两年、原价40万元现价50万元的房源为例，按旧的政策，转让时的营业税是50万元×5.55%=2.775万元，根据新政，差额征收的营业税是10万元×5.55%=0.55万元，仅这一项卖方就可减轻2.225万元的税负。

　　[深度分析]

　　第二轮房产新政启动

　　N《财经》

　　昨日出台的“国三条”，其中最受关注的，莫过于有关二套房的政策。这一迟来的松绑，仍显“温和”。而此番新政对保障性住房建设资金来源问题，以及对房地产企业融资问题的指引，更具新意，这意味着第二轮房产新政启动。

　　“二套房”政策虽温和但概念明确

　　“国三条”提出，对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。

　　10月22日，财政部及央行公布实施细则，其中对改善型自住房，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。一位住房和城乡建设部官员表示，尽管一些地方政府早已放宽了居民购买二套住房的限制，但中央政府仍在左右为难。

　　一方面，银行很难界定居民购买第二套住房是投机，还是改善型自住需求。另一方面，银监会出于防范银行风险的考虑，仍坚持继续防控“炒房”。国务院各部委的意见并不统一。

　　“最终，此番新政以城市人均住房面积为线，界定改善型购房与投资性置业的区别。尽管，这种界定不一定合理。”一位业内人士表示。

　　公积金成保障房建设资金新来源

　　“国三条”强调，选择部分有条件的地区试点，将本地区部分住房公积金闲置资金补充用于经济适用住房等建设。此前，国家划定的廉租房等保障性住房的建设资金，不包括公积金。如今，国务院确定将公积金闲置资金用以建设保障性住房，扩大了保障性住房的资金来源。

　　据了解，目前全国住房公积金闲置资金约为2000多亿元。

　　首次明确放开“开发贷”

　　“国三条”中的最后一条，首次提出将支持房地产企业的合理融资需求。这是自去年国务院开始持续收紧房地产开发贷款后，首次明确表示，将适度放开“开发贷”。此前，中央仅从需求方放宽了对个人住房贷款的限制。一位业内人士认为，这表明国务院已体察到房地产公司资金链断裂，可能将在明年引起楼盘烂尾等风险。

　　取消城市房地产税或为信号

　　“国三条”最后表示，将“按照法定程序取消城市房地产税”。

　　城市房地产税是对属于中外合资经营企业、中外合作经营企业、外国企业和外商的房屋、土地按照房价、地价或租价的房地产所有人或使用人征收的一种税。

　　其征缴对象主要是在华拥有房屋产权的外国侨民、外国企业和外商投资企业。取消城市房地产税，显然是一项促进外资投资收购物业的措施。尽管，城市房地产税目前依照房屋折余价值按年计征，税率为1.2%，免除后，占房屋投资成本比重不大，但这一措施也许是国务院将进一步放松外资投资房地产限制的一个信号。