上海拟力推2000万平方米经济适用房

保障性住房”无疑是2007年地产行业最热的词汇之一。去年8月国务院24号文件，从根本上厘清了宏观调控的新思路，加强住房社会保障成为宏观调控的重要手段。政府将把发展住房保障作为解决中低收入者住房困难的主要工具，而对于属于市场调控的商品房则尽可能用市场的方式自我调节。迄今为止，北京、上海、广州、深圳等城市的落实情况如何？本专题试图作出解答。

　　今后五年，上海将新建经济适用住房30万套，约2000万平方米，确保经济适用住房新开工面积占同期住宅新开工面积的20%

　　在本周举行的上海市政府例行发布会上，上海市房屋土地资源管理局（下称“上海房地局”）副局长庞元表示，上海将加大经济适用房的建设力度。这是上海市自多年前取消经济适用房之后首次表态将重新建设经济适用房。

　　与此同时，正在举行的上海“两会”也传出消息，上海将加强住房保障，并在今后五年内加快完善住房保障体系。上海市市长韩正昨天在《政府工作报告》中指出，今后五年，上海将新建经济适用住房30万套，约2000万平方米，确保经济适用住房新开工面积占同期住宅新开工面积的20%。

　　据了解，这些经济适用房将主要用于解决超出廉租对象认定标准、自身又无力从市场购买商品住房的中低收入家庭的居住困难。

　　去年已开始进行的将公积金增值收益中的20亿元用于廉租房制度建设的工作，根据此前记者获得的消息，收购房源的工作已于2007年底基本完成，约50万套50平方米以下的配套商品房源将在未来用于实物配租。但这批廉租房源该如何运作，以及公积金管理中心未来在其中将扮演何种角色等具体操作方案目前仍未出台。

　　住房保障应“动机与效果一致”

　　《第一财经日报》获悉，上海财经大学房地产经济研究中心主任印华教授目前正在执行一个住房保障的课题设计。他透露，此前上海房地局曾委托上海易居房地产研究院做过一个抽样调查。在抽取的1000多人样本中，有将近42%的人表示享受过各种住房保障。

　　其中享受过廉租房政策的占5.3%，享受过中低价房的有7.2%，享受过购房贴息和住房补贴的分别占6.1%和3.3%，此外，享受过动迁配套商品房的人数占20%，是其中占比最高的。

　　实际上，印华将此前的旧公房成套出售以及政府在过去几年一直进行的旧房成套改造及平改坡整治、动迁配套商品房和租赁公房等，均列为政府在住房方面的社会保障措施。据了解，目前上海老公房的平均租金仅9.3元/平方米，仅相当于市场租金的5%。印华认为，这是一种隐性的租金补贴。

　　在他看来，目前需要解决的关键问题是夹心层。这是一部分收入超过低保线，又非动迁户，同时也买不起商品房，支付市场租金亦有一定困难的群体。他同时透露，政府相关部门也在考虑将在上海工作几年并有居住证的农民工也纳入住房保障体系。

　　据了解，目前在马陆镇已建有民工宿舍，面向农民工出租；在张江高科(600895行情,股吧)技园区也已建成人才公寓，对于与设在张江的企业的签约一年以上的外地大学生，政府相关部门也给予每个月500元的租金补贴。

　　迄今为止，上海住房的自有率达75%。印华认为，从这个角度看，政府已经解决了一次住房改善的问题，政府还没有这么大的财力来解决这些居民住房再次改善的问题。

　　目前仍不清楚上海即将推行的经济适用房将在哪些区域建设，上海城建（集团）公司房产经营部董事施嘉霖建议，应该避免保障住房全部在郊县外新建的情况，应推出“每年度按可办理出让土地手续的最基层行政区、县为单位，要求以划拨方式用于住房保障建设的土地面积比重，必须达到当年度其相应的住宅开发利用土地总面积的10%以上，并由各省、市在年度计划中给予落实和平衡”。

　印华也表示，经济适用房一般以行政划拨的方式获得土地，因此地块所处位置一般都很差，“因为拿地段好的地块出来建经济适用房，财政上承担不起”。同时规定每套面积都必须在60平方米以下，对于那些买得起房的人来说，这种房子不一定契合他们的需求，因此可能产生需求与供给错位的问题。他甚至建议，经济适用房应该“只住不卖”，作为“租屋”的形式面向一定的人群供应。

　　实际上，廉租房亦面临类似问题。新建的廉租房如果位置偏远，可能会提升廉租户的交通、时间成本，而且在地段偏远的区域是否有合适他们的就业岗位也是必须考虑的问题。

　　印华认为，上述对廉租户而言非常具体的需求，在进行制度建设时都必须考虑进去，才能实现“动机与效果一致”。

　　梯度式住房保障体系

　　据庞元介绍，目前上海市政府有关部门正在抓紧制定本市经济适用房建设的规划和计划，其中，规划是从2008年到2012年，而计划则包括今、明两年的要求。此外，上海市相关部门同时还在研究制定《上海市经济适用住房管理的设施办法》，而关于经济适用房的资金、土地来源、产权等情况的部分具体内容，将在此次上海“两会”期间公布。

　　这意味着，上海将逐步形成包括廉租房、经济适用房及动迁配套商品房的住房保障体系。目前在北京、广州等地都已经有一批廉租房和经济适用房投入建设之中，上海的廉租房则以消化存量为主，按照目前的计划，未来上海的经济适用房也将以新建或配建为主。

　　印华认为，合理的住房保障体系应该包括廉租房、“租屋”、限价商品房以及市场化的商品房等。他建议将经济适用房作为“租屋”，同时将目前上海已有的动迁配套商品房的建设规模扩大，将其中的一部分作为限房型、限价格的限价商品房出售。

　　这样既可以解决“夹心层”的住房问题，也可以满足买得起房的中等收入人群对房型及面积的多样化需求。他表示：“买得起房的人是不穷的，在财政能力有限的情况下，财政首先解决的应该是最困难的人群。”

　　施嘉霖认为，虽然建设部相关规定要求“从土地出让净收益中按照不低于10%的比例安排用于廉租住房”，但近年土地净收益一直是地方财政收入的主要部分，应避免地方政府在利益驱动下，通过前期费用包干的方式影响净收益的正常认定，建议采用按土地出让总额的一定比例执行，并要求严格执行收支两条线，建立完整的监督机制。

　　对于增加廉租房的实物配租比例的问题，印华透露，目前相关部门正在考虑将现有的95万房老公房的租赁权变现的问题。鼓励条件好一点的人交出老公房的租赁权，同时给予他们购买限价房的优先权或优惠价格，或给予他们一定的现金补贴。这部分老公房腾出来后即可用于廉租房的实物配租。