“住有所居”首先需保障“租得起房”

　　辜胜阻(微博) 全国人大常委、民建中央副主席

　　 当前我国城镇保障性住房建设取得较好成就，不仅推进了住房这个民生问题的解决，而且有效地保障了经济的稳定增长。当前在加大保障房建设和调控楼市的过程中，要高度重视租房市场的管理。当前在严厉的商品房调控政策下，冷了住房销售市场，热了住房租赁市场，购房的人越来越少，租房的人越来越多，一些特大城市租房市场出现了严重的供不应求局面，房租出现“跳涨”现象。有些特大城市房租近两年涨了30%，远远超过同期居民收入增速和CPI增速，社会全面进入高房租时代。调查显示，对于买不起房而又得不到廉租房的广大“夹心层”群体来说，要用三分之一到三分之二的收入来租房，用来消费的可支配收入大大减少，面临极大的生活压力。

　　 住房是人的一项基本权利，“住有所居”最重要的是保障居者“有房住”，目前首先要保障居民能“租得起房”，解决最基本的居住需求。为此，我提出五条建议：

　　 一要切实保障住房公积金所有者的权益，破除租房者用自己公积金租房存在的“看得见，拿不到”的“玻璃门”，开辟让住房公积金缴存人用公积金租房的“绿色通道”。目前，全国有超过1.2亿人缴存公积金，缴存总规模超过2万亿元人民币。但有数据显示，截至2008年末，我国住房公积金运用率仅为53.54%，许多地方的公积金大量沉淀。现有《住房公积金管理条例》第五条规定：“住房公积金应当用于职工购买、建造、翻建、大修自住住房，任何单位与个人不得挪作他用。”该条例虽然允许租房者有条件的利用公积金租房，但存在“看得见，拿不到”的“玻璃门”现象。例如有一个省会城市两年来仅仅有两例公积金缴存人用公积金租房的案例。为此，政府要通过修改《条例》赋予住房公积金新的职能，让租房者能够提取公积金交房租。这不仅能够破解当前“夹心层”群体“买不起房又租不起房”的住房困境，实现“先租后买”梯度消费，还能够提高居民可支配收入，对拉动社会消费产生积极作用。

　　 二要多渠道扩大租赁市场房源，收储社会闲置房作为政府公租房进行配租房源，推行“房屋银行”的租赁模式，扩大租房市场的供给，提高租房者的议价能力。政府公租房建设很难一蹴而就，近期需要广开渠道、多样化筹措社会房源，以扩大租房市场供给。如贵阳首创收储社会闲置房作为公租房的“房屋银行”租赁模式，构建稳定的租赁关系，三年不涨房租，不仅可以缓解政府巨额资金投入的压力，还能节约大量时间成本及土地资源，有少花钱、不用地、见效快、品种多（大小房都有）的特点，更为重要的是可以有效避免大规模低收入人群集中居住给社会管理带来的严峻挑战。当前迫切需要鼓励地方政府根据实际情况因地制宜完善居民住房补贴制度，灵活选择住房实物补贴和货币补贴模式，特别要鼓励政府通过存量调整，扩大包括公租房在内的租房市场的供给。

　　 三要加强对租房市场的管理，规范住房租赁市场中介，加快租房市场的信息化进程，减少中间环节的租房成本。目前，我国住房租赁市场是社会管理短板，市场自我运行，监控不到位，并逐渐形成一定程度的垄断特征，不利于租房价格长期稳定。据统计，北京前10家中介公司占据北京至少90%以上的市场份额，对租金上涨具有巨大影响。当前要加强中介公司管理，探索建立以市为单位的房屋租赁信息平台，推进房源和价格等信息透明化；要加强对租金涨幅监控，严厉打击不法中介哄抬房租、欺骗顾客等行为，挤掉租金上涨中的不合理成分，构建合理有序的住房租赁市场。

　　 四要合理规划租赁房的结构，协调好社会租赁房与公租房的关系，扩大公租房在保障房中的比重，加大对建设公租房的资金保障和土地供给。当前我国已初步建立了包括廉租房、公租房、经适房和限价房在内的多层次住房保障体系，但定位于解决广大“夹心层”住房问题的公租房建设还处于起步阶段，需要在土地和资金供给上予以倾斜。要探索公共部门与民营企业合作途径，尝试BOT（建设-经营-移交）、BOOT（建设-拥有-经营-转让）、BOO（建设-拥有-运营）、PPP（政府民间合作）等新型投融资模式，解决当前保障房建设资金不足问题。

　　 五要推进住房保障的立法和司法，综合运用经济手段和法律手段调节住房空置，规范租房市场，保护租户合法权益，构建稳定健康的租赁关系。由于房产持有成本过低，我国住房市场空置率极高。住房问题既表现为“总量问题”，更表现为“结构问题”。政府推进总量供给的同时，更要重视结构调整。在当前社会存在大量空置房、闲置房的形势下，要借鉴国际经验，探索利用税收杠杆和法律措施调控社会闲置房源，减少空置率，扩大住房供给。法国的法律规定，房屋闲置一年，政府会处以房价10%的罚款，闲置两年，再处以房价12.5%的罚款。同时，要立法保护租户权益，保障租户能够长期稳定、价格合理地租房，提高租户安全感，以培育“以租代购”、“先租后购”的梯度住房消费模式。

　　王建：温总理讲话为明年政策定基调

　　本报记者 商灏 北京报道

　　 经济放缓背景下,温家宝总理新近提出适时适度预调微调经济政策的主张，市场对此反应强烈并开始更多期待。与此同时，一些舆论注意到前几天发改委体改司官员表示，有条件的乡镇应“升格”为中小城市，这与政策微调的背景究竟有无关联，各种看法不一。而未来经济格局和政策变化的动向究竟如何，最新的猜测也开始出现。

　　 《华夏时报》记者10月26日特别邀请中国宏观经济学会秘书长王建先生阐述他的观点。

　　乡镇“升格”与否发改委尚未定调

　　 《华夏时报》：有发改委体改司官员最近表示，沿海地区有条件的乡镇应“升格”为中小城市,这一政策趋向与目前经济趋势有无关联？

　　 王建：我认为，这与当前的经济形势变化似乎并无多少直接关联，因为这是长期以来各界都关注的问题。改革开放30多年来，只搞工业化，城市化明显滞后，虽然早就提出让那些已经具备条件的乡镇变成城市，但沿海地区城乡不分的空间结构特征，业已维持了有30年。所以，这个问题恐怕不会是有针对性地与当前的经济增长格局相关联。

　　 发改委各司局对于相关问题，未必都有一致看法。在领导尚未定调的时候，大家怎么说都有道理。

　　 《华夏时报》：客观上，眼下将一些乡镇“升格”为中小城市，对于拉动经济增长，是否有一定作用？

　　 王建：我一向主张，要搞城市化，那就是大城市化。中国如果继续搞小城镇化，所付出的成本就太高了。本来就没有多少土地空间可以使用，再搞小城市就是对土地资源非常大的浪费。有条件的地方，尽量多发展大城市，这才是正确的选择。

　　 《华夏时报》：您过去也曾提出城市化不仅是经济问题，如果社会治理跟不上，城市化进程将会受到阻碍吧？

　　 王建：无论走大城市发展的道路，还是推动中小城市建设，都有一个如何解决农民工身份转换、进城门槛等所谓社会治理方面的问题，但这与经济发展问题，毕竟是两回事，其并非直接指向如何解决经济发展的问题。

　　 《华夏时报》：虽然战略方向正确，但操作路径上如何规避一些风险？

　　 王建：所谓的风险，可能主要来自于搞城市化的时候，没有一个好的规划，往往大家蜂拥而上，或借城市化之名拿地，这不是真搞城市化，而是伪城市化，其动机并非真正要推动城市化。

　　并未真正转型是最大现实问题

　　 《华夏时报》：城市化进程能否倒逼更好的社会治理模式？

　　 王建：我们的出发点是要建立一个合理的社会模式，还是要建立一个合理的发展模式？现在我们面对着一个非常具体的问题，那就是我们目前已经没有需求了，经济增长缺乏动力。如果不推动城市化，经济发展的道路将会越走越窄。

　　 十二五规划中提出来一个大问题，就是如何从外需为主转向内需为主，这比所谓建立合理的社会治理结构要现实得多。

　　 今年第三季度的经济增长数据已经出来，如果扣除出口价格指数，实际出口增速只有8.7%，这是自2007年以来实际出口增速首次低于GDP增速。2007年，中国进出口经济增速7.5%，当时的经济增速14%以上；今年前九个月，进出口增速降到2.2%，经济增速9.1%。显然，相比之下经济增速减了5个点，进出口也减了5个点。那么，今后的增长靠什么？动力何来？继续依靠出口的增长方式已难再持久，其结果必然是经济增长迅速下滑。

　　 现在是追求合理的社会治理结构更具现实意义，还是从发展上迅速解决由外需转为内需的问题更为紧迫？

　　 中国正面临很严重的生产过剩，这个过剩过去是被全球化给化解了，现在已没有这种化解机制，这就面临最现实问题。值得关注的是，从今年8月以来，钢材价格一直在下跌，到现在已演变成暴跌，一周之内钢材价格下跌5%，这可不是小数字。由于产能不断在释放，结果导致一方面市场需求受压抑，另一方面产能不断增加。现在中国的炼钢能力已经达8亿吨了，可是炼钢的产能还在往上走，这怎么了得？岂不压迫市场需求？现在问题非常集中地到了在新全球化被次贷危机中断以后，中国应如何转向新的发展模式上。不转就是死，但现在基本上没有转，这就是我们现在最大的问题。

　　明年政策基调或会出现新变化

　　 《华夏时报》：您如何看宏观背景的发展趋向？

　　 王建：物价在6月份以后连续走低，让人们觉得物价问题似乎已经缓解，政策或许可以有所松动，大家盼松动，盼物价赶快降下去，这个心情可以理解，也很正常。但实际情形未必真的有多好，还得继续观察。

　　 其中有几个因素需要分析。今年前三个季度农产品(13.38,-0.07,-0.52%)价格一直在上涨，只是最近有所回落。而推动物价上涨的一些因素，根本没有消失。虽然猪肉价格有所回落，但粮食价格中，大米、面粉的价格还在上涨。前一阵，输入型通胀压力有所减缓，但国际大宗商品价格最近又有所抬头。

　　 因此，现在还不到做结论的时候。到11月份，物价或许再度上扬。其推动因素，仍是粮价。粮价已经累积了很多上涨的因素。去年粮价持续回落的趋势就是在去年11月戛然而止后又迅速上扬。11月是秋粮集中上市的时候，此时很有可能累积的农产品涨价因素又一次出现集中释放的情形。比如，去年很多人说物价高峰在七、八月份，我说这不对，到11月份可能破五，事实证明果然破五。所以，到秋粮上市以后，我们再看吧。

　　 《华夏时报》：您如何看温总理新近提出适时适度预调微调经济政策的主张与宏观背景之关联？

　　 王建：中央政府应该已经感觉到存在经济降温的趋势，因此的确是有些担心。这实际上是一个政策调整的信号。所谓适时适度预调微调，显示了由于马上要开中央经济工作会议确定明年经济工作的调子，明年继续从紧的政策恐将难以继续。我一直在说，当前通胀的性质并非货币太多的原因，而是别的原因，其紧的结果，只能把经济紧下来。观察目前的情况，确实如此。付出了巨大的代价，物价并未下降多少。明年政策因此或有大的调整。

　　 所以，温总理新近的政策表态，应是在为将要召开的中央经济工作会议做些铺垫吧，明年政策调子或会出现变化。

　　国际吹来的风越来越凉

　　 《华夏时报》：政策的这种变化现在似乎已有非常明显特征？

　　 王建：国际经济形势的新变化，已足够让决策层重新思考现在所面临的问题。如果明年国际经济形势更严峻，如果明年出口只增长几个百分点，那怎么办？国际吹来的风越来越凉，这不是自己关起门来紧缩就可以应对得了的。毕竟很大一部分增长来源于出口，所以，政策调整的可能性非常大。

　　 《华夏时报》：对于中长期趋势，您做怎样的基本判断？

　　 王建：我依然坚持原来的判断，即现在应该开始进入下行期，大概今年经济增长9个百分点，明年8个百分点，后年可能7个百分点。

　　 《华夏时报》：欧债、美债未来演变会有怎样的趋势？

　　 王建：无论欧债、美债，也无论什么原因所造成，它们这次将很难从危机中走出来，其结果就是导致经济持续收缩，这也直接导致中国出口收缩。

　　地方自行发债要谨慎

　　 《华夏时报》：所谓中国地方债问题，是个问题吗？

　　 王建：中国地方债如何处理，这是个问题。我们现在主要担心会否发生债务违约。明年是地方债还债高峰，地方政府目前来钱的方向除了股市就是地产，如果这两个来源都没有，路将被堵死。估计明年中央政府对地产的调控不会放松，但股市若没有利好政策，地方政府因此没有了来钱的路，那就真的要死了。本来其可以用地方上市公司的股权变现来归还欠债的。总之，中央政府一定要考虑给予地方政府一个出口，因此明年有可能采取一些有利于股市的政策措施。

　　 《华夏时报》：对于最近由中央贴息让一些地方自行发债的试点，对这项政策，您怎样看？

　　 王建：这个做法有点风险。我们曾经历过上世纪80年代地方政府纷纷放开到国际上借款的时期，最后，其还不起的欠债还是由中央来背负或买单。这说明只要让地方政府借债，它就敢借，几年一换届，主管领导走了，谁知道谁借的债？

　　 1994年的财政体制改革，只是重点解决了财政收入的问题，却并未很好地解决财政支出的问题，使得财政的收入和支出，与地方的财权与事权不相匹配，造成现在中央给粮票，让地方政府掏钱的状况。现在地方政府已掏不出钱，也有理由说自己没钱。

　　 自主发行地方债试点的办法试图解决地方政府资金来源问题，但太有点头痛医头脚痛医脚的意思。既然要改，就应对财政制度进行根本性的改革，而不能是现在这种改法，这实际上是一种治标的办法，并非从根本上解决问题的办法。